Megint a bérlő a király az irodapiacon
Az irodákat bérbeadók most a bérlők kegyeit keresik. Minden kategóriában, és akár úgy is, hogy mindenre kiterjedő felújítással emelik az irodaház szolgáltatási színvonalát. Kedvező hitellel vásárolni is lehet irodákat – hívja fel a figyelmet a Piac&Profit.

Nem túlzás, hogy megint a bérlő a király az irodapiacon, különösen ha kkv-ról van szó. Persze a kedvezményeknek is van határa, de az biztos, hogy a bérbeadók most a kegyeiket keresik. Minden kategóriában, és akár úgy is, hogy mindenre kiterjedő felújítással emelik az irodaház szolgáltatási színvonalát. Közben pedig bevetik a legkorszerűbb digitális megoldásokat, üzemeltetési eszközöket és területhasznosítási ötleteket.

Vége a sebek nyalogatásának, itt az új korszak

Már nem a sebeit nyalogatja az irodapiac, a szereplők többsége új modellt keres, és egyetlen házi feladaton dolgozik: a folyamatos alkalmazkodáson. Régi-új térkialakítások jönnek, mindent visz a biztonság, a digitalizáció és a rugalmas munkamenet, miközben soha nem volt ennyire fontos, hogy a bérbeadó és a bérlő szorosan együttműködjön. Különösen igaz ez a „B” kategóriára, a kis-és közepes vállalatok (kkv-k) kedvelt terepére. A járvány okozta sokk kiválóan megmutatta, hogy egyrészt mennyire sérülékenyek ezek a cégek, másrészt gyorsabban reagálnak, ami az ingatlanhasználatukban is megnyilvánul. Az irodabérleti költségeik (bérleti díj, üzemeltetési díj, parkolás) ugyanis a bevételeikhez képest arányaiban jóval nagyobbak, mint a nagyvállalatokéi. Náluk tehát még inkább szükség van arra, hogy nagyon hatékonyan használják eszközeiket, másrészt arra, hogy fokozott együttműködést igényelnek bérbeadóiktól. Természetesen nem aránytalanul nagy engedményekről van szó, hanem rugalmasságról.

Bérlői oldalról a járvány második hullámáig erős törekvések voltak mind a „B”, mind az „A” kategóriában a különféle pótkedvezményekre, a kkv-k és a multinacionális vállalatok is időt akartak nyerni. Voltak, akiknek sikerült megegyezni az irodaházak tulajdonosaival/bérbeadóival abban, hogy meghosszabbítják a futamidőt, kedvezőbb feltételekkel lehetett módosítani a garázshasználati díjat, egyes esetekben későbbre halasztottak egyéb fizetési kötelezettségeket, de a bérleti díj csökkentését általában nem tudták elérni. Ez volt a legutolsó, amibe egy tulajdonos belement, hiszen ez befolyásolja az épület értékét és finanszírozási hátterét, ami megköti a tulajdonos kezét.

A közösségi irodának is vannak hátulütői

Kérdezhetnénk: mivel lehet meggyőzni egy néhány fős kis vállalkozást, hogy ne lakásirodában szorongjon, esetleg közösségi irodába vonuljon, ha hirtelen gondjai támadnak, hanem inkább válassza a mégiscsak jobb körülményeket nyújtó irodaházakat. Például azzal, hogy a „B” kategóriában egészen kis területeket (akár 15-20 négyzetmétert) is bérelhetnek, és általában nem kell 5 évre elköteleződni, mint másutt. Abban az egy-két, csak általuk használt fix irodai szobában nagyobb a biztonság, oda csak ők mennek be, sokkal kisebb a fertőzésveszély, mint a közösségi terekkel tűzdelt A kategóriájúakban. A privát szféra is megvan, ilyen nincs a közösségi irodákban, és ne feledjük, hogy ha a teljes havi költséget nézzük, nagyjából alatta vagyunk, mintha a közösségi irodában rendszeresen megfordulnánk. Egyébként a járvány alatt a legtöbb közösségi iroda zárva volt, miközben az A és B kategóriás irodaházak végig működhettek. Más kérdés, hogy a bérlők dolgozóinak zöme otthonról végezte a munkáját, vagy felváltva használta az irodai bérleményt.

„Az elmúlt 12-14 hónapban is folyamatos az igény az irodaházaink iránt. Vannak olyan bérlőink, akik számára fontos az A kategóriás bérlemény, de a minőség és a jó irodai környezet elvárás azoktól a cégektől, bérlőktől is akik B vagy C kategóriás irodát keresnek. A mi filozófiánk is az, hogy ezek a kategóriák sem rosszabbak, mint az A, csak mások. Másfajta bérlők másfajta igényeit szolgálják ki. Legyen szó bármilyen kategóriáról, számunka mint felelős bérbeadó számára minden ház esetében fontos a megjelenés és a minőségi szolgáltatás. Többek között ezért indítottunk el egy facelift programot (külső és belső felújítás), ami jelenleg 4 irodaházat érint, de utána sem szeretnénk megállni” – mondta Kovács András, a portfóliójában több mint 30 irodaházat tudó Indotek Group értékesítési igazgatója.

Irodát vásárolni is érdemes most

A kkv-k mozgásterét növelte az MNB által elindított NHP Hajrá! program. Kezdetben szigorú szabályok voltak az ingatlanhasználattal, hasznosítással kapcsolatban. Ezt követően viszont módosították a feltételeket, és most már akár befektetési céllal is igényelhető a támogatás. Vagyis akinek van szabad pénzeszköze – egyes kkv-k megerősödve kerültek ki a járvány okozta válságból –, ezzel a külső segítséggel jó üzletet köthet egy-egy irodaterület vagy akár kisebb irodaház megvásárlására. Időközben kitolták a telephelyfejlesztésre vagy beruházásokra szóló pályázatok jelentkezési határidejét, ez is helyzetbe hozhat vállalkozásokat.

„Vannak már sikeresen lezárt projektjeink és jelentős számú érdeklődő partnerünk, ezek túlnyomó többsége lehetőségként éli meg az NHP-t, így elmondható, hogy egy kifejezetten működőképes programról van szó ” – fűzte hozzá az igazgató.

Most még a visszaszokás zajlik

A járvány utáni irodai létre ma minden szereplő nagy erőkkel készül. A cégek most igyekeznek meghatározni, hogy milyen legyen az arány a home office és a bent eltöltött idő között. A vállalatok zöme már elindította a fokozatos visszatérést, de a következő egy-két hónap még a visszaszokásé lesz, a teljesen új munkarend várhatóan csak ősztől áll be.

Kovács András – részben saját tervezői csapatuk tapasztalataira is utalva – azt mondta: az utóbbi időben tapasztalható irodakeresések kapcsán látható, hogy a nagy egybefüggő légterek visszaszorulóban vannak, és most inkább a cellás elrendezés kerül előtérbe. A néhány fős, jobbára 3-5 dolgozónak helyet adó egységekre bontott, tagolt elrendezés a népszerű, ennek oka, hogy ott még egy később felmerülő veszélyhelyzet esetén is könnyebb az izoláció. A piac egészére kitérve említette, hogy sokhelyütt a kötelező távolságtartás miatt ritkás lett az ültetés, jellemzően megnövekedik a konyhák területe, a korábbiaknál lazábban helyezik el az eltérő tevékenységi formákhoz igazított bútorszigeteket, berendezéseket. Bérlőik körében jellemző, hogy a munkavállalók kifejezetten igénylik az irodai jelenlétet hatékonysági és közösségi szempontokból egyaránt. Mindez vélhetően nem csökkenti, hanem szinten tartja az általános irodapiaci keresletet, teret adva különféle új fejlesztéseknek.

Lokációk a fővárosban

Dél-Buda vitathatatlanul a legdinamikusabb, ha a középtávot nézzük. Már most is zajlik ott több beruházás, az Indotek Group is készül eggyel a XI. kerületben. Az irodafejlesztéseket nagyban segíti, hogy több ezer új lakás épül ebben a városrészben és a kiskereskedelem is bővül. Budán nagy a kereslet, de szűkösebb a kínálat, a belső övezetekben inkább a felújításoké lehet a terep. A Váci úttal párhuzamos, néhány utcával beljebb lévő körzetek is rákerültek a térképre, további fejlesztések várhatók ott is.  A forgalmas, kiemelt lokációkban már elfogytak a szabad, fejlesztésre alkalmas telkek, az utóbbi időben jellemzőbb a kisebb vagy elavultabb épületek bontásával területek felszabadítása, majd fejlesztése.

Addig is, a figyelem leginkább a már meglévő irodaházakra összpontosul. A járvány a tulajdonosokat és üzemeltetőket is új, még praktikusabb digitális megoldásokra, a nagy fokú személyes biztonság megteremtésére ösztönözte. Ezért jöttek például a jelenlétérzékelők vagy a speciális hőtechnikai műveletekre képes rendszerek. Ide tartoznak az érintésmentes üzemeltetés olyan elemei, mint a fotocellás ajtók, a hangvezérelt liftek vagy a különféle applikációk, bár ez utóbbiak még csak gyerekcipőben járnak.

Kovács András úgy látja, hogy a hazai irodapiacon rövid idő alatt történt gyors váltások hatására még körvonalazódik a cégek számára az újrakezdés, a jövőbeli új és hatékony működési forma. Sok még ebben a bizonytalanság, de mindenki gőzerővel készül az irodába való visszatérésre: a bérlők, mint munkaadók és a bérbeadók is. Fontos szem előtt tartani, hogy a dolgozók a biztonságérzet mellett visszakaphassák a professzionális irodakörnyezetben való munka és közösség élményét.